بررسی قانونتسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد مصوب ۱۳۸۵.۵.۲۴ راجع به مسائل مربوط به دریافت مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی وگواهی پایان ساختمان و نظریه اداره جهاد کشاورزی و چگونگی آنها
پرسش
۱. آیا دفترخانه می تواند بدون استعلام موضوع تبصره ماده یک قانون تسهیل و ابتدا به ساکن در صورت تعهد انتقال گیرنده مبنی بر پرداخت بدهی احتمالی مالیاتی و تامین اجتماعی مورد معامله و به شرط مسئولیت تضامنی متعاملین سند را تنظیم نماید؟
۲. آیا با توجه به نسخ استثنای مندرج در بند ج ماده یک قانون تسهیل، دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند اجاره و رهن و تقسیم نامه و فسخ و اقاله اسناد مکلف به دریافت مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال هستند یا خیر؟
۳. اگر دفترخانه از سازمان تامین اجتماعی استعلام کند و پاسخ استعلام بطور صریح و روشن ظرف ۲۰ روز مهلت مقرر قانونی به دفترخانه واصل و میزان بدهی نیز صریحا اعلام گردد.
با وجود تبصره ماده یک که در صورت صدور پاسخ مبهم و مجمل و غیر مستند تنظیم سند را بدون اخذ مفاصاحساب مربوطه بلامانع می داند آیا دفترخانه می تواند باز هم مطابق بند ج ماده یک بدون اخذ مفاصا حساب، مبادرت به تنظیم سند نماید؟
آیا مفاد تبصره ماده یک استثنایی بر بند ج ماده یک محسوب می شود و ایا دارای مفهوم مخالف می باشد و اگر دارد آیا مفهوم مخالف آن حجت است؟
۴. آیا مفاد تبصره ماده یک و ماده دو قانون با هم تفاوت دارند؟
۵. آیا نسخ استثنای موضوع بندج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد موجب شده است که دفاتر اسناد رسمی دیگر نمی توانند بر اساس این قانون بدون اخذ مفاصا حساب مالیاتی نسبت به تنظیم سند انتقال املاک اقدام نمایند؟
دغدغه های سردفتران ومسائل و مشکلات مطروحه و احساس وظیفه در پاسخ گویی به این پرسشها بنده را واداشت تا این مقاله را تهیه و تنظیم نمایم.
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در سال ۱۳۸۵ وضع شده است. هدف آن ایجاد تسهیل در تنظیم اسناد در دفترخانه و کاستن از محدودیتها و ماموریتها و تکالیفی است که بنا روا به دفاتر تحمیل شده و امر تنظیم سند را با زحمات و مشقات و اتلاف وقت فراوان و ازدیاد هزینه ها وکاهش استقبال متقاضیان و دشوار شدن آن روبرو ساخته بود زیرا هر یک از مراجع اداری دولتی و عمومی که بنابر وظیفه ذاتی خود مامور به انجام تکالیفی بود با وجود برخورداری از امکانات و ادوات و نفرات و بودجه کافی به جای آن که راسا به انجام وظیفه خود بپردازند،. با صدور بخشنامه ای دفاتر اسناد رسمی را مکلف به انجام وظایف خویش می کردند و دفترخانه به گلوگاه یا گردنه وصول مطالبات یا انجام وظایف نهادهای دولتی و عمومی مختلف بدل شده و موجب کاهش رغبت عمومی به سند رسمی و کاهش مراجعات و تنظیم سند در دفترخانه شده بود.
تا این که بالاخره در سال ۱۳۸۵ در اثر اعتراضات مردمی با تلاش همکاران در کانون سردفتران و دفتریاران و جلب رضایت و موافقت مسئولان سازمان و قوه قضاییه لایحه مربوط به قانون تسهیل تنظیم اسناد به مجلس تقدیم شد و قانون مزبور پس از سالها تمحل رنج و مرارت توسط دفاتر اسناد رسمی از سوی مجلس به تصویب رسید و به اجرا در آمد.
هدف قانون اخیر جلوگیری از اعمال اغراض و سلیقه ها و بی قانونی وتاخیر بی مورد یا عدم انجام وظایف محوله قانونی از سوی ادارات و مراجع دولتی و عمومی و جلوگیری از تضییع حقوق و بی اعتنایی به حقوق قانونی مردم و ایجاد سرعت و سهولت و کاهش هزینه ها و جلوگیری از اتلاف وقت مردم در امر تنظیم اسناد وایجاد رغبت در میان مردم جهت تنظیم اسناد رسمی می باشد.
تا پایان سال ۱۳۹۴ استقبال مردم از این قانون بی سابقه بود و تسهیل اساسی در امر تنظیم اسناد ایجاد گردید ولیکن سازمان امور مالیاتی به ناروا تلاشهای فراوانی جهت نسخ این قانون نمود و بالاخره موفق شد با تقدیم لوایحی به مجلس، موجب وضع قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۹۴ و قانون تنقیح قوانین مالیاتی در سال ۱۳۹۶ گردد که نتیجه آن نسخ استثنای مندرج در بندج ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد بود.
اما بندج بطور کامل نسخ نشد و حتی اجرای قانون اصلاحی جدید مشروط به تاسیس سامانه مکانیزه اخذ مالیات و صدور مفاصا حساب الکترونیکی توسط سازمان امور مالیاتی گردید که برخلاف مهلت مقرر در قانون مدتها به طول انجامید تا بالاخره در سال گذشته این مهم انجام شد.
اما متاسفانه کار به همین موصوع خلاصه نشد بلکه سازمان امور مالیاتی انواع مزاحمتها و اجحافات را هنگام صدور مفاصا حساب مالیاتی مخصوصا برای سردفترانی که در حال انجام مراحل اداری بازنشستگی هستند راجع به اسنادی که مطابق قانون تسهیل تنظیم اسناد تنظیم نموده اند ایجاد می نماید در حالی که نسخ استثنای مندرج در بند ج در مجلس و تاسیس سامانه مکانیزه صدور الکترونیکی مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال ،بطور مطلق مانع از تنظیم سند مطابق قانون مزبور نبوده و نیست.
اما رویه سازمان امور مالیاتی در برخورد با دفاتر اسناد رسمی که براساس قانون تسهیل مبادرت به تنظیم سند ننوده اند وجریمه نمودن آنها سبب طرح این پرسش شده است که
آیابطور کلی دیگر نمی توان براساس قانون تسهیل تنظیم اسناد ، بدون اخذ مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال ، سندی راجع به انتقال عین اراضی و املاک در دفترخانه تنظیم نمود؟
یا اینکه حسب مورد در مواردی می توان هنوز از ظرفیت قانون تسهیل جهت تنظیم سند بدون اخذ مفاصاحساب مالیاتی استفاده نمود؟
همان گونه که می دانیم برابر ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، برخلاف گذشته که تکالیف متعددی از سوی نهادها و ادارات مختلف با صدور بخشنامه های اداری متعدد تکالیف زیادی به دفاتر اسناد رسمی تحمیل می شد ،که صدور آنها خطاب به دفاتر اسناد رسمی، به موجب موازین حقوقی و قوانین اداری به سبب عدم وجود رابطه اداری و استخدامی و رابطه رئیس و مرئوسی میان آن مراجع و ادارات با دفاتر اسناد رسمی برخلاف قانون بوده و لذا دفاتر قانونا مکلف به رعایت آنها نیستند.
قانون تسهیل سبب شد خط بطلان بر کلیه تکالیف غیر قانونی مزبور کشیده شود و تنها در خصوص تنظیم اسناد راجع به انتقال عین اموال غیر منقول تکالیفی به موجب قانون اخیر برای دفاتر مقرر گردید تا هم مستندات لازم جهت تنظیم سند مزبور، توسط دفترخانه اخذ شود و هم سبب سهولت و کثرت تنظیم اسناد رسمی شود و هم از تعداد اسناد عادی که منشاء بیشترین تعداد پرونده های قضایی در کشور هستند کاسته شده و امنیت و ثبات و اعتماد و اطمینان و دقت و اعتبارو سرعت وسهولت بر موضوعات اسناد و معاملات و اموال و مالکیت حاکم گردد. در ماده یک مقررشده است:
*دفاتر اسناد رسمي موظفند با رعايت بندهاي زير پس از دريافت دلايل مالكيت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبيق سند با دفتر املاك و اعلام وضعيت ثبتي (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاك اقدام نمايند:
الف – گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف موضوع تبصره (8) ماده (100) اصلاحي قانون شهرداري در مورد املاك مشمول قانون مذكور.
ب - اعلام نظر وزارت جهاد كشاورزي (حسب مورد سازمان امور اراضي و سازمان جنگلها و مراتع و آبخيزداري كشور) مبني بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخيص اراضي موات و ابطال اسناد آن و ماده (56) قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع، در مورد املاك واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها.
ج – دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام نقل و انتقال عين املاك، مفاصا حساب مالياتي و بدهي موضوع ماده (37) قانون تأمين اجتماعي مصوب 1354 را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظيمي قيد نمايند مگر اينكه انتقال گيرنده ضمن سند تنظيمي متعهد به پرداخت بدهي احتمالي گردد كه در اين صورت متعاملين نسبت به پرداخت آن مسؤوليت تضامني خواهند داشت.
تبصره – در موارد مذكور در ماده فوق مراجع ذيربط مكلفند در تاريخ مراجعه، به مراجعه كنندگان گواهي وصول تقاضا را تسليم و ظرف مدت بيست روز از تاريخ صدور گواهي ياد شده پاسخ آن را صادر نمايند. اعلام نظر مراجع مذكور بايد روشن و با ذكر علت و مستند به دلايل قانوني باشد در غير اين صورت ثبت سند با تصريح موضوع در سند تنظيمي بلامانع خواهد بود.
همانطور که ملاحظه می فرمایید دفاتر اسناد رسمی مکلف شده اند هنگام تنظیم اسناد راجع به انتقال عین اراضی و املاک ۱. دلایل مالکیت شامل سند مالکیت و بنجاق و پاسخ استعلام در مورد املاک ثبت شده مبنی بر احراز مالکیت انتقال دهنده و عدم بازداشت ملک و یا اعلامیه راجع به آخرین وضعیت ثبتی و عدم بازداشت ملک مورد استعلام را در مورد املاک جاری از اداره ثبت محل اخذ نمایند.
۲. در مورد املاکی که در محدوده قانونی شهرها واقع شده اند و در آنها ساختمان احداث شده است مطابق تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری گواهی پایان ساختمان و یا گواهی عدم خلاف اخذ نمایند.ولی در مورد املاک دارای ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها چنینی تکلیفی ندارند
۳.مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال ملک مورد معامله را اخذ نمایند.
۴. نسبت به املاک تجاری و غیر مسکونی که محل اشتغال هستند مفاصاحساب بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی را اخذ نمایند.
۵.در مورد انتقال اراضی بایر واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها نظریه سازمان جهاد کشاورزی مبنی بر عدم موات و ملی بودن اراضی مورد معامله اخذ نماید.ولی در مورد اراضی کشاورزی و یا باغات یا دارای ساختمان که در سند مالکیت آنها بدان تصریح شده است و یا در مورد اراضی که قبلا نسبت به آنها گواهی لازم اخذ شده است
برابرتبصره ۲ ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون مزبور تکلیفی در مورد اخذ گواهی از اداره جهاد کشاورزی ندارند.
هرچند اخذ سند مالکیت و بنجاق و پاسخ استعلام ثبتی و گواهی پایان کار و عدم خلاف و نظریه سازمان جهاد کشاورزی و مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی جهت تنظیم سند به موجب قانون لازم و اجباری است و لیکن در باره این تکالیف قانون گذار قائل به تفکیک شده است .
الف. در مورد اخذ سند مالکیت و استعلام ثبتی و یا استعلام آخرین وضعیت ثبتی حسب مورد، تکلیف دفترخانه مطلق است و اخذ انها الزامی است و اختیاری برای دفترخانه یا متعاملین نسبت به انجام توافق در خصوص عدم دریافت آنها و سپردن تعهد و تنظیم سند بدون اسناد و مدارک و پاسخ استعلامات مزبور شناخته نشده است.
ب. اما درخصوص اخذ مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال و بدهی بیمه کارگران مطابق بند ج ماده یک به دفترخانه اجازه داده شده است در صورت تعهد خریدار و مسئولیت تضامنی متعاملین بدون اخذ مفاصا حساب نسبت به تنظیم سند اقدام نماید.
پ. در مورد اخذ گواهی پایان کار یا گواهی عدم خلاف یا اعلام نظر سازمان جهاد کشاورزی قانونگذار قایل به تفکیک شده است هرچند به متعاملین اجازه داده نشده است که با انجام توافق و برعهده گرفتن تعهد و مسئولیت تضامنی بدون دریافت گواهی پایان ساختمان و یا نظریه سازمان جهاد کشاورزی معامله نموده و از دفترخانه تقاضای تنظیم سند نمایند.
ولیکن جهت ایجاد تحرک در میان کارکنان و مسئولان شهرداری و جهاد کشاورزی جهت انجام سریع و به موقع وظیفه قانونی خود و به منظور جلوگیری از اتلاف وقت وتضییع حقوق متعاملین و تضرر آنها در اثر عدم صدور به موقع گواهی پایان ساختمان ویا عدم خلاف از سوی شهرداری و پاسخ استعلام از سوی اداره جهاد کشاورزی ترتیب خاصی در تبصره ماده یک مقرر شده است. به موجب تبصره ماده یک دفترخانه مکلف است از انتقال دهنده گواهی پایان کار صادره از سوی شهرداری و یا گواهی سازمان جهاد کشاورزی را دریافت و شماره آن را در سند انتقال درج کند.
اما اگر نتواند گواهی لازم را ارائه دهد ،انتقال دهنده باید راسا و یا توسط دفترخانه از شهرداری یا سازمان جهاد کشاورزی، حسب مورد ،تقاضای صدور گواهی پایان کار یا نظریه جهاد کشاورزی نماید.
مراجع مزبور باید ظرف ۲۰ روز از تاریخ وصول تقاضا که باید در دفتر اندیکاتور آن مرجع به ثبت برسد گواهی یا پاسخ لازم را صادر نمایند.
چنانچه شهرداری و جهاد کشاورزی در مهلت مقرر به وظیفه خود عمل ننموده و یا پاسخی مجمل و مبهم و غیر مستند صادر نمایند، متعاملین می توانند با قبول مسئولیت تضامنی از دفترخانه درخواست تنظیم سند کنند.
در این صورت دفترخانه می تواند به درخواست ایشان به علت عدم صدور گواهی پایان کار یا عدم خلاف و یا عدم اعلام پاسخ روشن و با ذكر علت و مستند به دلايل قانونی از سوی شهرداری راجع به علت عدم صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف و یابه علت عدم صدور پاسخ روشن و مستند از سوی جهاد کشاورزی راجع به علت عدم صدور گواهی موات و ملی نبودن ملک مورد معامله ،براساس تبصره ماده یک قانون سند انتقال را تنظیم نماید.
اما در صورتی که ظرف ۲۰ روز مقرر شهرداری یا جهاد کشاورزی اصلا پاسخی به استعلام دفترخانه یا انتقال دهنده ندهند، به موجب ماده دو قانون ، دفاتر اسناد رسمي موظفند سند را تنظیم نموده و انتقال گیرنده را از آثار و تبعات سند تنظيمي موضوع تبصره ماده (1)، مطلع سازند.
در اين صورت متعاملین پس از تنظيم سند و نقل و انتقال ، متضامناً پاسخ گوي كليه تعهدات قانوني و بدهي هاي قطعی و مسلم مربوط به ملك تا زمان تنظيم سند، طبق قوانين مربوطه مي باشند. بنابراین عدم صدور گواهی های مزبور و یا صدور پاسخ مبهم و مجمل و غیر مستند سرنوشت مشابهی دارند و از یک حکم واحد تبعیت می نمایند.
اکنون پس از بیان این مطالب مهم می توان به سوالهای این تحقیق را پاسخ داد: ۱. در پاسخ به سوال اول باید قائل به تفکیک شد
الف. با توجه به حذف استثنای موضوع بند ج ماده یک قانون تسهیل تنطیم اسناد، دفترخانه به استناد بندج ماده یک که جواز کلی در خصوص مورد صادر نموده بود، دیگر نمی تواند ابتدا به ساکن و بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی، و تنها بر اساس توافق متعاملین وتعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی و مسئولیت تضامنی طرفین ،بدون دریافت مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال نسبت به تنظیم سند انتقال عین املاک و اراضی اقدام نماید.
بلکه باید به استناد تبصره ماده یک از سازمان امور مالیاتی تقاضای صدور مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال ملک مورد معامله را بنماید.
اما پس از گذشت ۲۰ روز از ثبت تقاضا در دبیرخانه، چنانچه سازمان امور مالیاتی از صدور مفاصاحساب مالیاتی خودداری نماید و یا به جای صدور مفاصا حساب ،پاسخی مبهم ومجمل و غیر مستند به دلایل قانونی صادر نماید، دفترخانه می تواند در صورت تعهد انتقال گیرنده به پرداخت بدهی مالیاتی احتمالی و قبول مسئولیت تضامنی از سوی متعاملین در خصوص مورد، نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام نماید.
ولی باید علت آن را در سند درج نموده و متعاملین را از عواقب تنظیم سند بدون اخذ مفاصا حساب مالیاتی مطلع سازد.
ب. اما در مورد مفاصا حساب بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی دفترخانه می تواند به استناد بند ج ماده یک در صورت تعهد پرداخت بدهی احتمالی از سوی انتقال گیرنده و قبول مسئولیت تضامنی ازسوی متعاملین، ابتدابه ساکن و بدون استعلام از سازمان تامین اجتماعی نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام نماید زیرا منعی در این خصوص وجود ندارد و این اقدام در راستای تسهیل تنظیم اسناد در دفترخانه می باشد.
۲. در خصوص سوال دوم باید گفت در مورد اسنادی مانند اجاره و رهن و تقسیم نامه که سبب انتقال عین نمی گردد و فسخ و اقاله اسناد به استناد ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن که کماکان به قوت و اعتبار خود باقی هستند، تنظیم اسناد مزبور و فسخ و اقاله اسناد بدون اخذ مفاصاحساب مالیاتی بلامانع است.
زیرا دفاتر اسناد رسمی براساس صدر ماده و بند ج ماده یک، تنها در هنگام تنظیم سند انتقال عین اراضی و املاک مکلف به اخذ مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال هستند ولی در مورد تنظیم اسنادی که منجر به انتقال عین نمی گردد و فسخ و اقاله اسناد تکلیفی در خصوص مورد ندارند وبه موجب ماده ۹ از این تکلیف معاف شده اند.
۳. در پاسخ سوال سوم باید گفت استعلام از سازمان تامین اجتماعی و صدور پاسخ روشن و تعیین بدهی مورد معامله در ظرف مهلت مقرر قانونی از سوی سازمان مزبور، مانع از تنظیم سند بدون دریافت مفاصاحساب مربوطه نمی گردد. استعلام از سازمان تامین اجتماعی بر اساس تبصره ماده یک ، به معنای صرف نظر کردن از ظرفیت بندج ماده یک نیست که در صورت استعلام، طرفین ملزم به نتایج آن باشند و مانع از تنظیم سند بدون اخذ مفاصا حساب نمی گردد. زیرا تبصره ماده یک بنابر دلایل زیر استثنای بر بندج ماده یک محسوب نمی شود:
اولا اصل بر جواز تنظیم سند بدون اخذ مفاصاحساب مالیاتی و بیمه است. بنابراین براساس بندج ماده یک در زمانی که هنوز میزان بدهی ملک روشن نیست ،متعاملین می توانند بدوا بدون استعلام از سازمان تامین اجتماعی با تعهد انتقال گیرنده و مسئولیت تضامنی متعاملین در خصوص پرداخت بدهی احتمالی به هر میزانی که باشد درخواست تنظیم سند نمایند و دفترخانه مکلف به قبول تقاضای ایشان می باشد. به طریق اولی وقتی بدهی بیمه معلوم و مشخص باشد نیز از این اختیار برخوردار هستند و قبول تقاضای آنها و تنظیم سند بدون اخذ مفاصاحساب قانونا بلامانع است. .به قول شاعر *چون که صد آمد نود هم پیش ماست*
ثانیا تبصره ماده یک نه موجب حصر بند ج ماده یک شده و نه مفهوم مخالف آن محسوب می شود که در صورت استعلام از مرجع مربوطه نتوان از ظرفیت بند ج استفاده نمود.
زیرا مفهوم مخالف بندج ماده یک آن است که متعاملین بدون تعهد پرداخت بدهی و تقبل مسئولیت تضامنی در خصوص مورد نمی توانند از دفترخانه تقاضای تنظیم سند بدون اخذ مفاصا حساب مالیاتی یا بیمه نمایند.
اما اگر تعهد پرداخت بدهی را نمایند خواه میزان بدهی تعیین و اعلام شده و یا نشده باشد دراین صورت می توانند بدون اخذ مفاصاحساب از دفترخانه تقاضای تنظیم سند نمایند.
ثالثا مخاطب اصلی تبصره ماده یک شهرداری و بیمه و امور مالیاتی و جهاد کشاورزی هستند و فلسفه وضع تکلیف موضوع تبصره ماده یک ایجاد تحرک و فعال نمودن نهادهای مزبور است تا در انجام وظایف قانونی خود کوشا وسریع و چابک بوده و در ظرف مهلت مقرر پاسخ استعلامات را صادر نمایند. تا هم حقوق دولت حفظ شود و هم حقوق مردم تضییع نگردد.
رابعا در مورد بدهی های مالیاتی ملک مورد معامله،باتوجه به نسخ استثنای مندرج در بند ج ماده یک در سال ۱۳۹۴ به موجب قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم،وضعیت استثنایی ایجاد شده است. یعنی دیگر براساس بندج متعاملین نمی توانند با تعهد تضامنی پرداخت بدهی های مالیاتی ملک مورد معامله از دفترخانه تقاضای تنظیم سند نمایند.
بلکه انتقال گیرنده باید مفاصاحساب ارائه نموده و اگر نداشته باشد راسا یا توسط دفترخانه از سازمان امور مالیاتی تقاضای صدور مفاصاحساب نماید. اگر ظرف مهلت مقرر ۲۰ روزه مفاصا حساب صادر یا پاسخ تقاضا بطور روشن صادر و میزان بدهی نیز صریحا تعیین شود، طرفین و دفترخانه دیگر نمی توانند از ظرفیت بند ج ماده یک جهت تنظیم سند بدون اخذ مفاصا حساب مالیاتی استفاده نمایند.
بلکه باید مفاصاحساب مالیاتی اخذ نموده و سپس مبادرت به تنظیم سند نمایند.
تنها مورد استثنایی آن است که در صورت تقاضای صدور مفاصاحساب از سازمان امور مالیاتی و عدم صدور مفاصاحساب و یا صدور پاسخ غیر شفاف و مبهم و غیر مستند امکان تنظیم سند بدون اخذ مفاصا حساب مالیاتی فراهم می گردد والا تنظیم سند میسر نخواهد بود. بنابراین اکنون تنظیم سند انتقال املاک بدون اخذ مفاصاحساب بیمه مطلقا با رعایت سایر تشریفات قانونی بلامانع است ولی بدون مفاصاحساب مالیاتی تنها در صورت تقاضا و عدم صدور آن در ظرف مهلت مقرر بلامانع است
خامسا در تبصره ماده یک مقرر شده است : در موارد مذکور در ماده یک پاسخ مراجع مذکور به تقاضای مطروحه باید روشن و با ذکر علت و مستند به دلایل قانونی باشد در غیر این صورت تنظیم سند با تصریح موضوع در سند تنظیمی بلامانع خواهد بود.
هرچند مفاد تبصره ماده یک شامل تمام بندهای ماده یک قانون می گردد ولی با توجه به سیاق عبارات مزبور و با مقایسه با مفاد بندج ماده یک قانون روشن می شود که ارائه گواهی پایان کار و نظریه جهاد کشاورزی حسب مورد به دفترخانه در هنگام تنظیم سند انتقال املاک الزامی است و متقاضیان تنظیم سند اگر گواهی پایان کار یا نظریه جهاد کشاورزی نداشته باشند به استناد تبصره ماده یک راسا یا توسط دفترخانه مکلف به تقاضا و اخذ گواهی پایان ساختمان و یا پاسخ استعلام از اداره جهاد کشاورزی هستند.
همچنین پس از نسخ بخشی از بند ج ماده یک در سال ۱۳۹۴ ، انتقال دهندگان مکلف به تقاضا و اخذ مفاصاحساب مالیاتی نیز شده اند و بدون اخذ مفاصاحساب نمی توانند جز در موارد خاص سند تنظیم نمایند.
اما در مورد بدهی تامین اجتماعی اخذ مفاصاحساب و یا استعلام اجباری نیست و متعاملین می توانند با اخذ مفاصاحساب به استناد تبصره ماده یک و یا بدون اخذ مفاصا حساب به استناد بندج ماده یک نسبت به تنظیم سند اقدام نمایند.
بنابراین در مورد کلیه گواهی ها به جز مفاصاحساب بدهی موضوع ماده ۳۷ حتی اگر متعاملین هم تقاضا و تعهد و قبول مسئولیت تضامنی نمایند دفترخانه نمی تواند بدون اخذ گواهی های مزبور مبادرت به تنظیم سند نماید . مگر آن که در ظرف فرجه قانونی مرجع مربوطه به استعلام پاسخ ندهد و یا پاسخ صادره مبهم و مجمل و غیر مستند به دلایل قانونی باشد که در این صورت دفترخانه می تواند با درج مراتب در سند مبادرت به تنظیم سند نماید.
سادسا تبصره ماده یک مفهوم مخالف ندارد که بتوان به استناد آن متعاملین را مکلف به اخذ مفاصاحساب بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی نمود. زیرا برابر تبصره ماده یک قانون، سازمان تامین اجتماعی باید میزان بدهی را تعیین و اعلام ویا مفاصا حساب بدهی موضوع ماده ۳۷ را صادر نماید .
پس اگر مفاصاحساب مربوطه توسط سازمان تامین اجتماعی صادر شود دفترخانه به تقاضای متعاملین می تواند مبادرت به تنظیم سند نماید.و یا این که بنابه تقاًضای ایشان به استناد بندج ماده یک می تواند بدون دریافت مفاصاحساب مبادرت به تنظیم سند نماید. حتی اگر پاسخ استعلام به صورت مبهم و بدون ذکر علت یا غیر مستند صادر شود باز هم دفترخانه می تواند به تنظیم سند می باشد.
با این تفاوت که در صورت اول گواهی یا مفاصاحساب لازم جهت تنظیم سند صادر می گردد ولی در صورت دوم گواهی یا مفاصا حساب صادر نمی شود همچنین در صورت دوم متعاملین باید بطور تضامنی مسئولیت پرداخت بدهی ها و عواقب قانونی تنظیم سند را بپذیرند تا سردفتر بتواند سند را تنظیم نماید.
۴. در پاسخ به سوال چهارم می توان گفت تبصره ماده یک از لحاظ شکلی شامل مواردی می شود که در خصوص مورد استعلام صورت می گیرد و مرجع مربوطه پاسخ استعلام را در مهلت مقرر صادر می کند ولی پاسخ صادره روشن و مستدل و مستند به دلایل قانونی نمی باشد.
اما ماده دو از لحاظ شکلی اختصاص به مواردی دارد که مرجع ذیصلاح ظرف مهلت مقرر به استعلام صادره پاسخ نمی دهد.
به هرحال با وجود این تفاوت ظاهری حکم و آثار حقوقی تبصره ماده یک و ماده دو یکسان می باشد زیرا در هردو مورد در صورت تقاضا و قبول تعهد و مسئولیت تضامنی متعاملین تنظیمسند بلامانع است. و در هر دو مورد دفترخانه باید انتقال گیرنده را از آثار و تبعات سند تنظیمی مطلع سازد. در این صورت متعاملین پس از تنظیم سند انتقال، متضامنا پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهی های قطعی و مسلم مربوط به ملک مورد معامله تا زمان تنظیم سند طبق قوانین مربوطه می باشند.
به علاوه همانطور که در بند ۳ توضیح داده شد تبصره ماده یک مفهوم مخالف ندارد و حتی اگر مفهوم هم داشته باشد حجت نبوده و موجب ایجاد تکلیف نمی گردد .و لذا در هرصورت چه پاسخ استعلام مثبت یا منفی باشد وظیفه دفترخانه تنظیم سند می باشد.
۵. در پاسخ به سوال پنجم همانطور که قبلا بیان شد نسخ استثنای موضوع بند ج ماده یک تنها سبب شده است که اختیار متعاملین مبنی بر تقاضای تنظیم سند انتقال عین املاک از دفترخانه، بدون استعلام از سازمان امور مالیاتی و بدون اخذ مفاصاحساب مالیات نقل و انتقال، به شرط قبول مسئولیت تضامنی توسط متعاملین در خصوص پرداخت بدهی مالیاتی ملک مزبور از میان برود و نسخ شود .
اما به موجب تبصره ماده یک و ماده دو قانون تسهیل در صورتی که دفترخانه از سازمان امور مالیاتی درخواست صدور مفاصاحساب مالیاتی نماید ولی در ظرف ۲۰ روز از وصول تقاضا، سازمان به استعلام پاسخ نداده یا پاسخ گنگ و مبهم و بی دلیل صادر نماید، دفترخانه به تقاضای متعاملین می تواند نسبت به تنظیم سند انتقال مبادرت نماید مشروط بر آن که متعاملین بطور تضامنی تعهد پرداخت بدهی مالیاتی مورد معامله را بنمایند و دفترخانه نیز خریدار را از تبعات تنظیم سند مطلع نموده و علت عدم دریافت مفاصا حساب را نیز در سند قید نماید.
امیدوارم دوستان عزیز از مطالعه این مقاله بهره مند شوند و اشکالات احتمالی را به اینجانب متذکر شوند.
🔴به قول آقای کامبیز نوروزی در میان همۀ رشته های علوم انسانی ، هیچ رشته ای به اندازه " حقوق" رابطۀ مستقیم ، مؤثر و تعیین کننده با زندگی روزمرۀ مردم در عرصۀ خصوصی و عمومی ندارد . سقوط علمی این رشته مستقیماً به زندگی اجتماعی و فردی آسیب می زند. رشتۀ حقوق اما در ایران در فقر شدید علمی به سر می برد . تولید فکر علمی حقوقی درپائین ترین حد ممکن است . درحالی که گسترش بی اندازه و بی رویۀ حقوق به حدی رسیده است که تقریباً هیچ شهری در کشور نیست که در آن دهها و شاید صدها دانشجوی حقوق مشغول به تحصیل نباشند . در میان تمامی رشته های علوم انسانی و علوم اجتماعی ، رشتۀ حقوق دارای بیشترین دانشجو در مقاطع مختلف تحصیلات دانشگاهی و بالطبع بیشترین تعداد مدرس و استاد است .
اما با وجود این همه دانشکده و دانشجو و مدرس ، یکی از پائین ترین پویایی های علمی متعلق به رشتۀ حقوق است . تعداد کتابها و نشریات حقوقی به قدری ناچیز است که در برابر این همه مسائل حقوقی نوپدید و سنتی تقریباً چیزی نیست.
تنها چیزی که رواج کامل دارد ، انواع کتابهای تست است که برای آزمونهای مختلف نگاشته و ترویج می شوند وفاقدارزش علمی هستند این وضعیت از یک سو ناشی از نگاه ناقص به مفهوم حقوق و آموزش رشته حقوق در طراحی این رشتۀ دانشگاهی از دیرباز است که در آن علوم انسانی جایی نداشته است ؛ و از سوی دیگر گسترش بی اندازۀ این فقر ناشی از غلبۀ نگاه تجاری – رانتی به رشتۀ حقوق در نظام اموزش عالی است .
نتایج این فقر شدید علمی و سطح نازل ادراک حقوقی ، مستقیماً در نظام تقنینی و اجرایی وقضایی اثرات منفی گستردۀ خود را به جامعه و مردم و ساختار حکمرانی تحمیل می کند.
تاسیس این وبلاگ با توجه به دغدغه مزبور صورت گرفته تا شاید بتواند حداقل در زمینه حقوق اسناد با تولید محتوا اندکی از فقر حقوقی در کشور بکاهد وجامعه حقوقی را با این رشته بیشتر و بهتر آشنا سازد وپاسخگوی سوالات مربوطه باشد آماده دریافت و استقبال از پیشنهادات و انتقادات ونظرات صائب شما عزیزان هستم خسرو عباسی داکانی