طریقه فک رهن و فسخ سند رهنی یا سند ذمه مشتمل بر رهن چگونه است؟

در مورد فسخ اسناد رهنی و فک رهن از رهینه در اسناد مزبور چندین سوال مطرح است

۱- آیا جهت تنظیم اقرارنامه اصلاحی پیرو سند رهنی نیاز به حضور و امضا بدهکار و راهن و نماینده بانک هست یا خیر؟

۲- در مورد فسخ سند رهنی و نیز فک رهن از مورد رهن قبل از صدور اجراییه در قسمت سایر خدمات ثبتی آیا نیاز به حضور و امضای طرفین می باشد یا صرف حضور یک طرف کافی است ؟

۳-آیا در موردی که اجراییه نسبت به سند رهنی صادر شده برای فسخ سند رهنی وفک رهن از رهینه صرف گواهی اداره اجرا مبنی بر وصول طلب مرتهن کافی است؟ یا اینکه فقط برای فک رهن کفایت می کند و برای فسخ سند حضور طرفین لازم است یا فقط حضور راهن به همراه نامه اداره اجرا ضرورت دارد؟

4-آیا در مواردی که اجراییه صادر شده است دفتریار دفترخانه می تواند جهت فسخ سند و فک رهن بعنوان نماینده اداره اجرا جهت امضای فسخ نامه یا فک رهن در دفترخانه حاضر شود؟

در پاسخ به سوالات مطروحه باید عرض کنم

اولاً: سندی که به عنوان سند رهنی معروف و مشهور می باشد (سند ذمه مشتمل بر رهن) است زیرا باید ابتدا دینی وجود داشته باشد تا بابت تضمین بازپرداخت آن دین مالی به رهن بستانکار گذاشته شود یعنی تنظیم سند رهنی بدون وجود یک سند ذمه امکان ندارد . بنابراین سند رهنی در واقع مرکب از دو عقد و سند می باشد

1) عقد یا سند ذمه که عقد لازم و سند و قرارداد اصلی و پایه است

2) عقد یا سند رهن که سند و عقد تبعی محسوب می شود و به تبع سند یا عقد ذمه به صورت شرط ضمن عقد و در ذیل سند ذمه تنظیم می شود. بنابراین اصطلاح سند رهنی در واقع به سند ذمه مشتمل بر رهن اطلاق می شود

ثانیاً: برای تنظیم اقرار نامه اصلاحی نسبت به سند ذمه مشتمل بر رهن یا ایجاد هرنوع تغییر در متن آن نیاز به حضور طرفین و امضای ایشان می باشد زیرا عقد مزبور یک عمل دو یا چند جانبه است نه ایقاع و لذا طرفین قرارداد باید سند اقرارنامه راجع به اصلاحات بعدی را نیز تایید و امضا کنند.

ثالثاً: برای فسخ سند ذمه مشتمل بر رهن پیش از صدور اجراییه، اگر منظور از فسخ همان اقاله سند رهنی قبل از انقضای مدت قرارداد ذمه و اجرای تعهدات بدهکار می باشد حضور طرفین در دفترخانه لازم است

رابعاً: اگر منظور از فسخ سند همان فسخ یک جانبه سند به موجب شرط ضمن عقد لازم توسط مشروط له می باشد باید توجه داشت که در اسناد رهنی متصور نیست زیرا در اسناد رهنی به ویژه اسناد بانکی برای راهن یا مرتهن یا شخص ثالث حق فسخ مقرر نمی شود مگر این که برای مرتهن یا راهن یا شخص ثالث در سند رهنی حق فسخ قرارداده شود که در این صورت مشروط له می تواند با رعایت مفاد شرط نسبت به فسخ سند مزبور اقدام نماید

خامساً: اگر منظور از فسخ سند، انحلال عقد ذمه مشتمل به رهن به سبب اجرای تعهدات قراردادی بدهکار سند ذمه و بازپرداخت بدهی وی به بستانکار می باشد مرتهن یا وکیل او می تواند بطور یکجانبه به دفترخانه مراجعه و اسقاط حق یا وصول طلب خود و برائت ذمه مدیون و اعراض از رهینه را اعلام نماید که در این صورت فسخ سند و فک رهن از مورد رهن به دلیل سقوط تعهدات مدیون به تقاضای مرتهن یا وکیل ایشان و بدون حضور بدهکار یا راهن بلامانع است.

سادساً: اگر منظور از فسخ سند اعراض از رهینه توسط مرتهن و بقای سند ذمه می باشد دراین صورت نیز حضور مرتهن یا بستانکار در دفترخانه جهت فک رهن از مورد رهن کافی است و نیازی به حضور راهن یا بدهکار نمی باشد. زیرا برابر قانون مدنی عقد رهن نسبت به مرتهن عقد جایز محسوب می شود و لذا مرتهن هر لحظه می تواند خواه قبل از صدور اجراییه و یا بعد از آن از رهینه اعراض و از آن فک رهن کند. البته اگر از سوی مرتهن به ویژه بانکها و موسسات دولتی نماینده جهت فک رهن یا فسخ سند معرفی شود احراز صحت معرفی نامه غیر رسمی با سردفتر است زیرا مسئولیت صحت سند با سردفتر است واگر مشکلی در این باب بعدا حادث شود سردفتر پاسخگو می باشد.

سابعاً: اگر در مورد سند رهنی توسط دفترخانه اجراییه صادر شده و منجر به مزایده و یا بازپرداخت بدهی توسط بدهکار شده باشد در اجرای ماده ۱۴۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ارسال نامه ای از سوی اداره اجرا به دفترخانه مبنی بر انجام مزایده و وصول طلب بستانکار و بلامانع بودن فسخ سند ذمه مشتمل بر رهن و فک رهن برای فک رهن از رهینه کافی است و نیاز به انجام عملی از سوی بدهکار یا بستانکار در دفترخانه نیست. زیرا همانطور که در بندهای پیشین عرض شد اعلام رسمی اداره اجرا مبنی بر انجام تعهدات مدیون و بازپرداخت بدهی وی از علل سقوط تعهدات و انحلال عقد ذمه و رهن می باشد. بنابراین صرف اعلام رسمی اداره اجرا برای فسخ سند و فک رهن از مورد رهن کافی است و نیاز به حضور طرفین یا نماینده اداره اجرا نمیباشد

ثامناً: وظایف دفتریار در قانون دفاتر اسناد رسمی وآیین نامه دفاتر اسناد رسمی احصا شده و دفتر یار صلاحیت و وظیفه ای در انجام این امر ندارد و لذا نمی توان بر خلاف قانون از عنوان نماینده سازمان ثبت که علاوه بر معاونت دفترخانه به دفتریار اطلاق شده برای انجام فک رهن توسط او چنین صلاحیتی را استنباط نمود به هرحال در مواردی که اجراییه صادر شده و اداره اجرای ثبت مراتب اجرای تعهدات مدیون به موجب سند رهنی و بازپرداخت بدهی دائن را گواهی و به دفترخانه اعلام می نماید نیاز به امضای فسخ نامه یا فک رهن از سوی هیچ کس از جمله دفتریار نمی باشد

تاسعاً: راهن نمی تواند در مواردی که نسبت به سند رهنی اجراییه صادر نشده عقد ذمه مشتمل به رهن را بطور یک جانبه فسخ و از رهینه فک رهن کند چون عقد رهن برای او لازم است. بلکه باید مرتهن هم به همراه او به دفترخانه مراجعه و به اتفاق نسبت به اقاله عقد ذمه مشتمل به رهن اقدام کند یا اینکه به راهن وکالت دهد که او به جای مرتهن سند را فسخ نماید یا اینکه اگر نسبت به سند رهنی اجراییه صادر شده باشد و مدیون بدهی خود به موجب سند مزبور را به اداره اجرا بپردازد و اداره اجرا مراتب را گواهی نموده و به دفترخانه اعلام کند دراین صورت فسخ سند و فک رهن از رهینه بلامانع می باشد.

عاشراً: اگر مفاد سند به اجرا گذاشته و رهینه به فروش برسد با اعلام اداره اجرا مبنی بر اجرای تعهدات موضوع سند رهنی؛ فسخ سند و فک رهن از رهینه به دلیل انحلال عقد ذمه و سقوط تعهدات مدیون تنها بر اساس اعلام اداره اجرا ممکن است و نیازی به حضور و امضای هیچیک از طرفین در دفترخانه نیست

سوال دیگر آن که اگر راهن شخص دیگری به جز بدهکار باشد و شخصا بدهی بدهکار را در اداره اجرا پرداخته و تقاضای فک رهن و نیز فسخ یا اقاله سند رهنی را بنماید به چه دلیل باید سند رهنی باقی بماند؟

اگر راهن بدهی بدهکار را در اداره اجرا بپردازد و اداره اجرا رسما طی نامه ای گواهی لازم مبنی بر انجام تسویه حساب بدهی مدیون و سقوط تعهدات وی و انحلال عقد را صادر و به دفترخانه ارسال کند دفترخانه می تواند براساس آن نامه سند رهنی را فسخ نماید و در این صورت نیازی به حضور و امضای هیچ کس نمی باشد اما اگر راهن بدون تنظیم صلحنامه با بستانکار بدهی بدهکار را در پرونده اجرایی پرداخته و تسویه حساب و پرونده را مختومه نماید نمی تواند از ظرفیت سند رسمی رهنی جهت وصول مطالبات خود استفاده کند و تنها از طریق دادگاه می تواند اقامه دعوی نموده و مبالغ پرداختی را وصول نماید. مگر این که راهن در اداره اجرای ثبت بخواهد جانشین بستانکار شود که در این صورت قبل از پرداخت طلب او می بایستی در دفترخانه صلح نامه ای با بستانکار تنظیم و بستانکار کلیه حقوق خود نسبت به سند مزبور و نیز پرونده اجرایی را به راهن صلح کند .در نتیجه راهن جانشین بستانکار می شود و می تواند پس از فک رهن از ملک خود مانند اسناد ذمه ای سند رهنی را بر علیه بدهکار تعقیب نموده و اموالی از بدهکار یافته و معرفی نموده و درخواست توقیف و مزایده ان را کند تا بتواند مبالغ پرداختی خود را وصول نماید.

اما در ماده ۱۴۵ آیین نامه اجرای اسناد رسمی مقرر شده است در کلیه معاملات مذکور در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت بدهکار می‌تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و سود و خسارت قانونی به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم‌ کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.

همانطور که ملاحظه می فرمایید قسمت اول ماده ۱۴۵ آیین نامه برخلاف مفاد ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت تصویب شده است زیرا در ماده ۳۴ چنین اختیاری به بدهکار داده نشده است شاید این ماده برای حمایت از بدهکاران یا راهنینی تصویب شده است که باوجود آمادگی بدهکار یا راهن جهت انجام تعهدات بدهکار به موجب سند رهنی با عدم همکاری و مساعدت بستانکار روبرو می شوند و در شرایط اضطراری قرار می گیرند و لذا قانونگذار برای حل مشکل ایشان این مقرره را وضع نموده است

البته این سخن صحیحی است ولی لازم بوده که ابتدا موضوع در خود قانون پیش بینی و مقرر شود که چنین نشده است و ماده۱۴۵ آیین نامه بدون آن که در قانون بدان تصریح شده باشد برخلاف قانون به تصویب رسیده است.

در ماده 34 قانون مقرر شده است:

« در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده(33) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد،‌ طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنابه تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دوماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.»

برابر ماده۳۴ بدهکار مکلف بوده ظرف مهلت مقرر در سند بدهی خود را به بستانکار بپردازد ولی به تعهد خود عمل ننموده و بستانکار مجبور شده درخواست صدور اجراییه نموده و بار مشقات عملیات اجرایی وپرداخت هزینه های آنرا متحمل شود حتی تا ده روز پس از ابلاغ اجراییه نیز به بدهکارمهلت داده شده تا بدهی خود را به بستانکار بپردازد ولی اگر بازهم اقدامی نکرد بستانکار می تواند درخواست انجام مزایده کند

اما در ماده ۱۴۵ آیین نامه فرض براین نهاده شده که از ابتدا بدهکار قصد بازپرداخت بدهی خود را دارد ولی بستانکار از دریافت طلب خود خودداری می کند به همین دلیل به بدهکار اجازه داده شده است تا با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و سود و خسارات قانونی به حساب سپرده سازمان ثبت ،گواهی لازم از اداره ثبت دریافت نموده و با تسلیم مدارک مربوط به تودیع بدهی به دفترخانه موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.

اما به این امر مهم توجه نشده است که در اسناد رهنی مخصوصا اسناد بانکی عموما اختیار تعیین میزان بدهی متعهد، اعم از اصل و سود وخسارات به مرتهن داده شده است ولذا اگر مرتهن یا بستانکار با بدهکار و دفترخانه همکاری ومساعدت نکند اداره ثبت و یا دفترخانه نمی توانند میزان دقیق بدهی متعهد سند را تعیین نمایند.

در نتیجه بدهکار نمی تواند بدهی خود را پرداخته و سند را فسخ و فک رهن کند مگر این که در خود سند بطور دقیق و شفاف میزان اصل وفرع بدهی بدهکار معین و روشن باشد به علاوه قبل از صدور اجراییه درماده ۱۴۵ روشن نشده است که حساب سپرده ثبت در کدام اداره ثبت و در کدام بانک افتتاح شده است اما در قسمت دوم ماده ۱۴۵ مقررشده است درصورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجراء مبنی بر بلامانع بودن فک و فسخ معامله ضروری خواهد بود در این خصوص قبلا هم عرض شد که اگر نسبت به سند رهنی اجراییه صادر شده باشد بدهکار می تواند بدهی خود را در اداره اجرای ثبت تودیع نموده و درخواست فسخ سند و فک رهن نماید که در این صورت صرف اعلام رسمی اداره اجرای ثبت به دفترخانه، مبنی بر سقوط تعهدات بدهکار به موجب سند رسمی و انحلال عقد رهن به علت بازپرداخت بدهی مدیون جهت فسخ سند وفک رهن کافی می باشد و نیاز به مراجعه بدهکار یا راهن به دفترخانه نمی باشد

همچنین در قسمت آخر ماده ۱۴۵ ایین نامه مقرر شده است که هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را پرداخت و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید.

در مورد اخیر بستانکار دیگر می تواند در اداره اجرا نسبت به پرداخت بدهی بدهکار اقدام و سپس از اداره اجرای ثبت تقاضا نماید که نسبت به وصول طلب او از محل مال مورد رهن اقدام نماید البته در متن ماده قید شده بستانکار از اداره ثبت تقاضا نماید که قید این عبارت موجب بروز اشتباه و تردید می باشد در حالی که باید از اداره اجرای ثبت درخواست نماید

همچنین در ماده ۱۴۶ آیین نامه مقرر شده است:

در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد و بخواهد کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را (در صورت صدور اجرائیه) بپردازد مورد معامله در ازاء هر دو بدهی و متفرعات قانونی به محض پرداخت مزبور در بازداشت خواهد بود و مراتب در دفتر بازداشتی منعکس می‌شود و در این صورت مراتب ذیل باید رعایت شود:

1ـ در صورت صدور اجرائیه با پرسش از اجراء مربوطه میزان بدهی و خسارات و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با ایداع آن در صندوق ثبت قبض آن را به اجراء تحویل وتقاضای فسخ سند را خواهد کرد.

۲ـ اجراء مکلف است در صورتی که تمامی دین و خسارات و حقوق اجرائی پرداخت شده باشد مراتب را برای فسخ سند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اعلام و به واحد ثبتی مربوطه نیز اطلاع بدهد که رقبه مورد معامله به سود تودیع‌کننده وجه بازداشت شده است و در صورتی که پرونده اجرائی تودیع‌کننده مذکور در همان اجراء در جریان باشد بلافاصله مراتب بازداشت را در دفاتر مربوطه منعکس کند و اگر پرونده در آنجا نباشد باید گواهی لازم دایر به تودیع وجه و صدور دستور فسخ با ذکر مبلغ تودیعی و نام پرداخت‌کننده و شماره نامه‌ای که ضمن آن بازداشت به واحد ثبتی اعلام شده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

3ـ هرگاه نسبت به مورد معامله اجرائیه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و با اطلاع از بدهی تمام آن را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم دارد، دفتر اسناد رسمی مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازمدایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت‌کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

در مورد ماده ۱۴۶ آیین نامه باید عرض کنم

اولاً: ماده ۱۴۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی عبارت دیگر ماده ۵۵ قانون اجرای احکام‌ مدنی است و به بستانکارانی که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارند اجازه داده همانطور که در ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مقرر شده عمل نمایند برابر ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل طلبی توقیف شده باشد محکوم‌له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت‌ حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید در این صورت وثیقه و توقیف های‌سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می‌شود. یعنی اگر مال مورد نظر به موجب سند رسمی در رهن یا وثیقه باشد یا در پرونده قضایی دیگری قبلا به حکم دادگاه توقیف شده باشد محکوم له حکم اخیر قضایی می تواند بدهی موضوع سند رهنی یا وثیقه یا پرونده قضایی دیگر را پرداخته و مال مورد نظر را آزاد نموده و سپس بابت هر دو طلب به نفع خود بازداشت نماید

البته باید گفت چنین حکمی در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مقرر نشده است بنابراین این حکم قانونی تنها شامل بستانکارانی می شود که در محاکم دادگستری علیه مدیون شکایت نموده و درخواست بازداشت اموال مدیون را می نمایند.ولی بستانکاران اسناد ذمه ای نمی توانند مانند محکوم لهم احکام قضایی به مفاد ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی عمل کنند و بدهی مدیون را به موجب سند رهنی پرداخته و درخواست بازداشت مال مورد رهن را در قبال هر دو طلب بنمایند زیرا حکم ماده۵۵ قانون اجرای احکام مدنی یک حکم استثنایی است و نمی تواند به سایر موارد مانند بستانکاران اسناد رسمی تسری داده شود و حکم مندرج در ماده ۱۴۶ آیین نامه به لحاظ مغایرت با مفاد ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت به بستانکاران اسناد رسمی تسری نمی یابد

ثانیاً: قسمت اول آن بسیار ناشیانه تنظیم شده و نگارش عبارات آن بسیار ابتدایی و غلط است

ثالثاً: ماده 267 قانون مدنی مقرر می دارد: ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جایز است اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد لیکن کسی که دین دیگری را اداء می‌کند، اگر با اذن باشد حق مراجعه به او را دارد و الا حق رجوع ندارد.

از توجه به این ماده روشن می شود اصل پرداخت دین مدیون توسط شخص ثالث قانوناً خواه با اذن و یا بدون اذن مدیون بلامانع است. اما پرداخت دین توسط ثالث می تواند به قصد تبرع و یا عدم تبرع باشد که در صورت اول شخص ثالث حق رجوع به مدیون را ندارد ولی در حالت دوم حق رجوع به مدیون را دارد. مضافاً به این که مدلول این ماده متفاوت از بحث ضمان (موضوع مواد 685 و 720 قانون مدنی) است .همچنین این نهاد متفاوت از بحث انتقال طلب و ایفاء به قائم مقامی و یا تبدیل تعهد است.

رابعاً: از نظر دکتر کاتوزیان به موجب ماده 267 قانون مدنی، کسی که دین دیگری را بدون اذن او می پردازد نمی تواند مبلغ پرداخت شده را مطالبه کند، چه آنکه پرداخت دین در چنین صورتی ظهور در تبرع دارد با این حال قانون گذار در برخی از قوانین، به شخص ثالث حق مطالبه مبلغ پرداخت شده را اعطا کرده است. بنابراین شاید بتوان گفت هر جا که شخص ثالث دین دیگری را برای دفع ضرر از خود یا مدیون می پردازد، پرداخت دین ظهور در تبرع ندارد و ثالث می تواند برای جلوگیری از دارا شدن ناعادلانه و استیفای ناروای مدیون یا به عنوان اداره فضولی مال غیر مبلغی که پرداخت نموده را وصول کند

اما در این مورد که بستانکاری قصد دارد بدهی مدیون به موجب سند رهنی یا وثیقه را بپردازد و مورد رهن را آزاد نموده و سپس آنرا بابت مجموع طلب خود و مبالغی که بابت فسخ سند رهنی یا وثیقه و فک رهن تودیع نموده بازداشت کند هیچگونه ضرری برای او متصور نمی باشد تا بتواند چنین نماید. بنابر مطالب یاد شده در صحت و وجاهت ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۴۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی تردید جدی وجود دارد.

در مورد بند۳ ماده ۱۴۶ که مقررشده هرگاه نسبت به مورد معامله اجراییه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند و کسب اطلاع از میزان بدهی تمام آن را به صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم کند و دفترخانه مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازم دایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت‌کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

عملا چنین کاری میسر نیست زیرا دفترخانه نمی تواند میزان بدهی را تعیین کند زیرا در غالب موارد در اسناد رهنی اختیار تشخیص و تعیین میزان بدهی و خسارات تنها به بستانکار داده می شود و دفترخانه نمی تواند اصل و فرع بدهی را محاسیه و تعیین نماید مگر در مواردی که چنین مشکلی وجود نداشته و از توجه به مفاد و مدلول سند سردفتر بتواند میزان کل بدهی و فروعات آن را تعیین نماید.

امیدوارم انتشار این مطالب برای علاقه مندان سودمند باشد

مستندات این مقاله به شرح زیر می باشد

• ماده145ـ در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بدهکار می‌تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و سود و خسارت قانونی به حساب سپرده ثبت و تسلیم مدارک تودیعی به دفترخانه تنظیم‌کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند. در صورت صدور اجرائیه گواهی اداره اجراء مبنی بر بلامانع بودن فک و فسخ معامله ضروری خواهد بود. هر بستانکاری که حق بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می‌تواند کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را پرداخت و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید.

• ماده146ـ در کلیه معاملات مذکور در ماده 34 اصلاحی قانون ثبت بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد و بخواهد کلیه بدهی موضوع سند و حقوق اجرائی را (در صورت صدور اجرائیه) بپردازد مورد معامله در ازاء هر دو بدهی و متفرعات قانونی به محض پرداخت مزبور در بازداشت خواهد بود و مراتب در دفتر بازداشتی منعکس می‌شود و در این صورت مراتب ذیل باید رعایت شود:

1ـ در صورت صدور اجرائیه با پرسش از اجراء مربوطه میزان بدهی و خسارات و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با ایداع آن در صندوق ثبت قبض آن را به اجراء تحویل و تقاضای فسخ سند را خواهد کرد.

۲-ـ اجراء مکلف است در صورتی که تمامی دین و خسارات و حقوق اجرائی پرداخت شده باشد مراتب را برای فسخ سند به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اعلام و به واحد ثبتی مربوطه نیز اطلاع بدهد که رقبه مورد معامله به سود تودیع‌کننده وجه بازداشت شده است و در صورتی که پرونده اجرائی تودیع‌کننده مذکور در همان اجراء در جریان باشد بلافاصله مراتب بازداشت را در دفاتر مربوطه منعکس کند و اگر پرونده در آنجا

نباشد باید گواهی لازم دایر به تودیع وجه و صدور دستور فسخ با ذکر مبلغ تودیعی و نام پرداخت‌کننده و شماره نامه‌ای که ضمن آن بازداشت به واحد ثبتی اعلام شده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

3ـ هرگاه نسبت به مورد معامله اجرائیه صادر نشده باشد باید ذینفع با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و با اطلاع از بدهی تمام آن را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم دارد، دفتر اسناد رسمی مکلف است اگر تمام دین سپرده شده باشد نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام و گواهی لازم دایر به ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت‌کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم دارد.

4ـ در موردی که پرونده اجرائی در دایرة دیگری در جریان است و یا سند مربوط منتهی به صدور اجرائیه نشده، ذینفع باید گواهی مربوط را به دایرة اجرائی که پرونده در آن دایره در جریان است تسلیم و درخواست بازداشت ملک را بکند. دایرة اخیرالذکر مکلف است بلافاصله دستور بازداشت ملک را صادر کند.

5 ـ هرگاه مورد معامله در جریان عملیات اجرائی باشد و منتهی به صورت‌ مجلس قطعی مزایده و یا صدور سند انتقال اجرائی نشده باشد. با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت‌کننده مقدم مازاد مورد وثیقه، سند، فسخ و پرونده اجرائی مختومه می‌گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌گردد که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.

6 ـ در موارد مذکور در ماده فوق و ماده 145 هرگاه منافع مال مورد معامله حق سکنی بوده و به بستانکار منتقل شده باشد باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود.

• ماده(34) اصلاحی قانون ثبت مصوب 1386: در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده(33) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند،‌بدهی خود را نپردازد،‌طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنابه تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دوماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

تبصره 1- در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

تبصره 2- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن وچگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.

تبصره 3- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده ‌است نیز جاری است.

• ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی " در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل طلبی توقیف شده باشد محکوم‌له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت‌ حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید در این صورت وثیقه و توقیف های‌سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می‌شود. "

• ماده 787 قانون مدنی: عقد رهن نسبت به مرتهن جائز و نسبت به راهن لازم است وبنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا بنحوی از انحا قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.